Die Grundsteuer und die Grundsteuerreform 2025

Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, an seine Stadt oder Gemeinde Grundsteuer zu entrichten.

Die Höhe dieser Steuer hängt von der Nutzung sowie vom Wert der jeweiligen Grundstücke ab.
Basierend auf den Werteverhältnissen von 1964, ermittelt das Finanzamt den Einheitswert, der anschließend mit einer Steuermesszahl multipliziert wird.

Um die endgültige Grundsteuer zu bestimmen, wird der Steuermessbetrag wiederum mit dem jeweiligen Grundsteuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.
Festgelegt wird dieser Hebesatz vom Rat in der Haushaltssatzung und unterscheidet zwischen Grundsteuer A für landwirtschaftliche Grundstücke sowie Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke.

Die Grundsteuer stellt eine Jahresabgabe dar, die für einen gesamten Zeitraum von zwölf Monaten festgelegt wird.

Sollte ein Grundstück während des laufenden Jahres verkauft werden, bleibt der alte Eigentümer zur Zahlung verpflichtet, da die Umschreibung des Grundstückseigentümers immer zum 1. Januar des Jahres stattfindet, das auf den Verkauf des Grundstücks folgt.
In vielen Grundstückskaufverträgen wird deshalb festgelegt, dass der neue Eigentümer ab dem Kaufdatum für die Grundsteuer verantwortlich ist und der entsprechende Teilbetrag dem Verkäufer zu erstatten ist.

Die Grundsteuerreform wurde notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 das bestehende System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärte.

Es stellte fest, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt wurden, was einen klaren Verstoß gegen das im Grundgesetz festgelegte Gebot der Gleichbehandlung darstellt.

Diese Entscheidung machte eine Überarbeitung und Neugestaltung des gesamten Systems unerlässlich, um faire und gerechte Bedingungen für alle Grundstückseigentümer zu schaffen.

Wesentlich für die Neuberechnung der Grundsteuer ist die Wertentwicklung des Grundstücks, also ob ein Grundstück nach dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes als durchschnittlich, wertvoll oder besonders wertvoll eingestuft wird.

Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss.
Die neue Grundsteuer, die ab dem 1. Januar 2025 gilt, wird unterschiedlich berechnet. Ziel war eine faire Regelung für Hauseigentümer und Unternehmen, jedoch gibt es auch jetzt Meinungsverschiedenheiten.

Das Bundesmodell basiert auf eine ziemlich komplizierte Ertragswertermittlung, bei der die zugrunde gelegten Mieteinnahmen / Erträge "fiktiv" sind und nicht immer real durchgesetzt werden können.
Deshalb weichen einige Bundesländer vom Bundesmodell ab und setzen eigene Gesetze sowie Hebesätze fest. Entscheidend bleibt der Hebesatz, den die Kommunen bestimmen.

Das Land Nordrhein-Westfalen hat faire Hebesätze als Empfehlung für die Städte und Gemeinden bekannt gegeben, nachdem es sich ursprünglich für das Bundesmodell entschieden hatte.

Am 4. Juli 2024 erließ es deshalb ein Gesetz mit einer individuellen Lösung: Eine Öffnungsklausel ermächtigt nun die Kommunen, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden. So beträgt die Steuermesszahl für Wohnimmobilien 0,31 Promille und für Nicht-Wohnimmobilien 0,34 Promille.

Diese differenzierten Hebesätze für Wohn- und Geschäftsgrundstücke seien jedoch laut einem Rechtsgutachten im Auftrag des Städtetags NRW sehr anfällig für Klagen.